河南商報記者 張麗
7月29日，鄭州四大熱點區域集中土拍，可謂今年以來的為數不多的集中性拿地，而且地塊位置都屬于區域核心。
不過，從土拍結果看，這次土拍熱度并不高，拍地全部以底價成交，零溢價，就連上次極具熱度的北龍湖鄰居——鴻寶路片區，市場表現也很“冷靜”。
到底為何呢？
金水 鴻寶路片區
鄭政出〔2020〕25號（網）
地塊位于鴻寶南路南、姚店堤東路西，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），土地面積54694.13平方米（折合為82.04畝），出讓年限70（50）年，限高53、65米，容積率大于1.1、小于2.4。地塊起始價61576萬元，熔斷價92376萬元，競地價最高限價123152萬元。起始地價751萬元/畝，起始樓面價4691元/㎡。
土拍看點：該地由河南匯盈置業有限公司以起始價61576萬元摘得，樓面價4691元/㎡，匯盈背后大股東為廣匯，這個地塊將由廣匯與鄭地聯合進行開發，地塊西側為泰禾東府大院。
上次康橋香麓灣北側23號地土拍，因4495元/㎡較低的起始樓面價和相對豐厚利潤空間，引發了50多家房企爭搶，最后碧桂園以7670元㎡奪得，也是撿了便宜。
此次土拍的位置要比上次更好些，竟以4000多底價成交，的確出乎意料。
地塊點評：
1、河景房，地塊東側就是賈魯河，環境優勢特別突出，妥妥的河景房。
2、占據鴻寶路片區優質位置，臨近東三環（107國道）和鴻寶路交通要道，出入方便；區位上，相比片區其他樓盤，位置靠南，更近龍子湖高校園區，日后可以承接龍子湖資源與人口的外溢資源；另外臨近107國道的優勢，往來北龍湖也更為方便。
3、目前片區多個樓盤在今年開盤，產品以小高、洋房、疊墅為主，定位改善，單價均價16000-25000元/㎡，目前在售鴻園、泰禾東府大院、康橋香麓灣、天倫城等項目，片區整體2.5以下低容積率、限制50米，大環境好。劣勢是配套發展緩慢，暫時缺乏。
管南片區
【1】
鄭政出〔2020〕27號（網）
位于振興路西、碧水路南，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），土地面積17984.13平方米（折合為26.98畝），出讓年限70（50）年，限高100米，容積率大于1.1、小于3.6。地塊起始價22442萬元，熔斷價33842萬元，競地價最高限價44884萬元。起始地價832萬元/畝，起始樓面價3466元/㎡。
土拍結果：康橋以起始價摘得，折合樓面價3466元/㎡
地塊分析：管南千畝大盤再出！此地塊為康橋柴郭村合村并城項目的一期地塊，整個項目占地約占地2129畝，管南激烈競爭的市場上，又來一個分蛋糕者。
地塊周邊有地鐵2號線南四環站，但距離在1公里以上了，項目周邊京廣快速路、南四環、紫荊山路交通要道環繞，交通方便。
【2】
鄭政出〔2020〕28號（網）
位于鼎瑞街南、河東路東，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），土地面積54673.63平方米（折合為82.01畝），出讓年限70（50）年，限高100米，容積率大于1.1、小于3。地塊起始價64687萬元，熔斷價97087萬元，競地價最高限價129374萬元。起始地價789萬元/畝，起始樓面價3944元/㎡。地塊為管城區大王莊合村并城項目用地。
土拍結果：融創城后續用地，融創以起始價摘得。
高新老城片區
鄭政高出〔2020〕10號（網）
地塊位于冬青街南、碧桃路東，土地用途為城鎮住宅用地（地下交通服務場站用地），土地面積30733.94平方米（折合為46.10畝），出讓年限城鎮住宅70（地下50）年，限高100米，容積率大于1.1、小于4。地塊起始價42939萬元，熔斷價64539萬元，競地價最高限價85878萬元。起始地價931萬元/畝，起始樓面價3493元/㎡。
土拍結果：朗悅公園府后續地塊，河南朗悅朗以起始價42939萬元摘得，折合單價約931萬元/畝，樓面價3493元/㎡。
地塊分析：
1、位置好，位于高新老城核心片區，臨近城市主干道科學大道。不過公共交通上并不方便，距離地鐵1號線鄭州大學站、梧桐街兩個站點距離在1公里以上了，地塊面積雖小了些，約40多畝，但勝在方正。
2、地塊西側是聚集的高新技術企業，沿科學大道兩側分布，有保利文化廣場、永威西棠、華潤紫銀華庭、龍湖景粼玖序等樓盤。高新區樓盤成交一向比較活躍，片區樓盤高層均價約15000元/㎡。今年，這里的改善型樓盤也多了起來，改善可以也有了更多選擇空間，區域配套、交通給力，未來片區的發展前景看好。
中原常西湖新區
鄭政出〔2020〕26號（網）地塊位于雪松路東、高鐵北路北，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），土地面積62169.24平方米（折合為93.25畝），出讓年限70（50）年，限高80米，容積率大于1.1、小于2。地塊起始價66062萬元，熔斷價99262萬元，競地價最高限價132124萬元。起始地價708萬元/畝，起始樓面價5313元/㎡。地塊為中原區刁溝村城中村改造項目（二期）開發區用地。
土拍點評：恒大林溪郡項目地塊，恒大以起始價摘得，樓面價5313元/㎡，恒大為刁溝城改項目土地一級整理的主體，項目可開發用地面積約526.58畝。
常西湖新區“房企大佬”扎堆兒聚集，恒大常西湖新區開發面積較大，再看碧桂園鳳凰城的西崗城中村改造項目，總占地約6500畝，是常西湖新區頭號“拿地大戶”，當時拿地樓面價約3600元/㎡。加上康橋須水儲備項目、裕華鐵爐城改儲備項目，以及在售的碧桂園鳳凰城、融信、世貿、永威眾多開發商的競爭，這里將迎來新一輪洗牌。
地塊點評：
1、東側臨近常莊水庫與鄭州植物園，生態環境好，容積率大于1.1、小于2，地塊約93.25畝的面積也不算小，決定了以后為改善項目，很可能做洋房。
2、交通便利，道路臨近西四環、淮河西路、雪松路等城市主干道，距離地鐵14號線奧體中心站較近，目前周邊生活配套資源缺乏。
3、周邊在售樓盤有世茂振興璀璨熙湖、融信望湖宸院等，高層價格在15500元/㎡左右，洋房均價2000元/㎡對于常西湖改善者可做關注。
總結
今年開年以來，鄭州的土拍市場一直不太火熱，此次全部底價成交，主要原因是土拍地塊大多為開發商已開發樓盤的后續用地項目。
已經進入下半年了，今年的土拍情況確實不容樂觀，和去年上半年的土拍情況相比，市場是真降溫了。在下半年銷售壓力、資金壓力等多重壓力下，開發商拿地會更為理性，不會再盲目投資，只會青睞特別優質的低風險地塊，去尋找“撿漏”機會。
土拍是后續市場走向的風向標，影響的是人們對未來樓市的預期，土拍遇冷，未來樓市也將有所降溫，加上下半年樓盤的大量上新，對購房者來說，倒是一個好的選房機會。
（編輯 熊子文 吳冰 劉夢鴿）
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